Wie een nieuwbouwwoning koopt kan rekenen op een energiezuinige woning, zonder achterstallig onderhoud en als het goed is geen gebreken. Je bent de eerste bewoner en alles is nog nieuw. Het aankopen van een nieuwbouwwoning verloopt wel anders dan bij een bestaande woning. We noemen hier een aantal belangrijke punten om op te letten.

Nieuwbouwwoningen waren in het eerste kwartaal van 2024 meer in trek, schrijft financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep in zijn nieuwsbrief van deze week.

Makelaarsvereniging NVM meldde dat NVM-makelaars in het eerste kwartaal bijna 7.000 nieuwe woningen verkochten, een verdubbeling ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat er in het eerste kwartaal van 2023 was sprake was van een dieptepunt in het aantal nieuwbouwverkopen.

Overweeg je een nieuwbouwwoning te kopen, dan is er een aantal zaken om rekening mee te houden, schrijft Van Bruggen. We noemen ze hieronder.

1. Nieuwbouw is energiezuinig, daarom mag je meer lenen

Als je voor een nieuwbouwhuis kiest, hoef je in principe geen maatregelen voor energiezuinigheid te nemen. Nieuwbouwwoningen moeten al voldoen aan eisen voor energiezuinigheid, wat een relatief lage energierekening oplevert.

Dit gunstig voor het afsluiten voor de hypotheek, want met een energiezuinig huis mag je meer lenen. Door de lagere energierekening houd je meer over voor de hypotheeklasten, zo is het idee. Hoeveel extra je mag lenen hangt af van het energielabel.

Labels E, F en G vormen de standaard waarbij je niks extra's kan lenen. Nieuwbouwwoningen hebben doorgaans een A-label, waarmee je al snel 20.000 tot 50.000 euro extra kan lenen.

Lees ook: Zoveel kan je huis meer waard worden door hoger energielabel: van E naar B levert gemiddeld ruim €30.000 aan waarde op

2. Geen overdrachtsbelasting, wel bouwrente

Bij een bestaande woning betaal je kosten koper, waarin onder meer de overdrachtsbelasting van 2 procent van de koopsom zit. Een nieuwbouwwoning koop je vrij op naam, je betaalt geen overdrachtsbelasting.

Dat bedrag bespaar je dus, maar bij een nieuwbouwwoning moet in veel gevallen nog worden gebouwd. Dat gaat gepaard met andere kostenposten. Een grote kostenpost is de bouwrente. Dit is de vergoeding die je aan de bouwer van de woning betaalt voor de gemaakte kosten.

Eerst betaal je de grond en daarna de verschillende bouwtermijnen, afhankelijk van hoe ver de bouw gevorderd is. Dat werkt als volgt: Je sluit bij de koop een hypotheek af waarover je vanaf het begin rente betaalt. Bij aanvang is slechts een deel van de hypotheek nodig om de grond te betalen, de rest zit in een bouwdepot.

Het bouwdepot is een pot van waaruit je de rekeningen van de aannemer kunt betalen. Over de hypotheek en het bouwdepot betaal je dezelfde rente. Tegelijk ontvang je rente over het bedrag dat in het bouwdepot zit.

Dat bedrag slinkt naarmate de bouw vordert, waardoor je per saldo meer rente gaat betalen. Nadeel is dat de bouwperiode een onzekere factor is. Hoe langer de bouw duurt, hoe meer bouwrente je gaat betalen.

3. Overbruggingshypotheek bij overwaarde huidige woning

Als je van koophuis naar koophuis verhuist, heb je waarschijnlijk overwaarde die je in de nieuwe woning kunt steken. Koop je een nieuwe woning als de oude nog niet is verkocht, dan is de overwaarde nog niet beschikbaar en heb je een overbruggingshypotheek nodig. Dit is een situatie die doorgaans bij een nieuwbouwwoning van toepassing, aangezien die nog gebouwd moet worden.

Bij het afsluiten van de overbruggingshypotheek weet je nog niet tegen welke prijs de huidige woning wordt verkocht en weet je dus ook niet het precieze bedrag aan overwaarde. Geldverstrekkers rekenen daarom met 90 procent van de verwachte overwaarde om de overbruggingshypotheek te bepalen, volgens Van Bruggen.

De financieel intermediair tipt dat het beter is om de overwaarde lager dan hoger in te schatten. Omdat het makkelijker is om achteraf bij de verkoop een extra bedrag op je nieuwe hypotheek af te lossen, dan om verplicht een extra hypotheek af te sluiten omdat je geld tekort komt.

4. Dubbele lasten: let op de hypotheekrente

Bij nieuwbouw heb je dus te maken met driedubbele lasten:

  • De kosten voor de hypotheek van je huidige woning
  • De kosten voor de hypotheek van de nieuwbouwwoning
  • De kosten voor het overbruggingskrediet

Houd er rekening mee dat de driedubbele lasten voor langere tijd moet kunnen ophoesten. De bouw van een nieuwbouwwoning kan wel een jaar duren en vertraging oplopen.

Houd hierbij ook de rente in de gaten. Voor de hypotheek van de nieuwbouwwoning betaal je een vaste rente. Bijvoorbeeld 3,9 procent voor een annuïteitenhypotheek met NHG-verzekering en een rentevaste periode van 10 jaar.

De precieze rente van een overbruggingshypotheek hangt af van de aanbieder, maar deze ligt hoger dan rentes voor annuïteiten- en lineaire hypotheken omdat de geldverstrekker meer risico loopt.

Mogelijk kun je de rente van een overbruggingshypotheek een periode vastzetten, bijvoorbeeld een jaar. Maar meestal is de rente op een overbruggingslening variabel, wat betekent dat deze per maand, per kwartaal of per half jaar kan wijzigen.

Een belangrijk punt bij de variabele rente is dat deze momenteel hoger is dan de vaste rentes. Hoewel dit al enige tijd het geval is, is dit best bijzonder. Doorgaans betaal je meer voor de zekerheid van een vaste rente, maar dat is dus nu niet zo.

Houd er dus rekening mee dat de rente op de overbruggingshypotheek hoger is dan wat je aan vaste rente betaalt. De gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast zonder NHG ligt momenteel op 4,34 procent, terwijl de variabele rente op 5,74 procent ligt.

Dan is er nog de hypotheek van je huidige woning, die je mogelijk meeneemt naar de nieuwe woning. Bij de meeste geldverstrekkers is dit een optie. Gunstig als je een lage rente op de huidige hypotheek hebt. Maar de voorwaarden van de verhuisregeling verschillen per geldverstrekker.

De meeste geldverstrekkers zetten de rente van de oude hypotheek om in een variabele rente totdat de huidige woning is verkocht. Er zijn slechts vijf geldverstrekkers die de oude rente handhaven, schreef Business Insider eerder.

Houd er dus rekening mee dat je zowel bij de overbruggingshypotheek als bij de oude hypotheek te maken kan krijgen met de hogere variabele rente, die nu gemiddeld tussen de 5 en 6 procent ligt.

5. Begroot keuken, badkamer en vloer en houd rekening met inflatie

Bij een nieuwbouwwoning heb je vaak de keuze om de keuken of badkamer opgeleverd te krijgen door de aannemer, of om deze zelf te plaatsen. Kies je voor dat laatste, houd er dan rekening mee dat de kosten voor bijvoorbeeld een vloer of tegels kunnen oplopen zolang je geen overeenkomst met de leverancier hebt getekend.

In 2022 stegen de kosten voor keukens, badkamers en bijvoorbeeld hout fors als gevolg van inflatie. En in het begin van 2024 verwachtten veel ondernemers in onder meer de bouw hun prijzen voor klanten op te kunnen schroeven in verband met hogere kosten, meldde het Centraal Bureau voor de Statistiek.

6. Is het verwarmingssysteem inbegrepen?

Een relatief nieuw punt om op te letten bij nieuwbouw, is de verwarmingsinstallatie. Is deze inbegrepen in de koopsom? Sinds 2023 is tenminste een hybride warmtepomp verplicht bij nieuwbouw. Tegelijk geldt voor bouwers een door de overheid vastgestelde betaalbaarheidsgrens om voor maximaal 390.000 euro te bouwen.

Een truc die bouwers toepassen, zo constateerde Vereniging Eigen Huis, is 'koppelverkoop'. Hierbij is de verwarmingsinstallatie niet inbegrepen in de verkoopprijs, maar moet de koper de warmtepomp nog kopen of leasen bij derden. Zo komt er nog zo'n 15.000 tot 20.000 euro bovenop de koopsom.

Op die manier zijn nieuwbouwwoningen toch iets minder betaalbaar dan ze lijken.

LEES OOK: Op huizenjacht? 9 dingen om op te letten, zoals je maximale hypotheek en het energielabel